Consider important să precizez foarte clar încă de la început că nu mă opun ideii de modernizare a municipiului Suceava. Dimpotrivă, consider că dezvoltarea urbanistică, reorganizarea anumitor zone și realizarea unor proiecte de interes public reprezintă demersuri necesare pentru evoluția orașului și cred că Suceava are nevoie de investiții și proiecte reale de modernizare urbană.
Problema juridică reală nu este existența acestor proiecte, ci modul în care sunt aplicate procedurile administrative și măsura în care autoritățile respectă dispozițiile legale în raport cu persoanele afectate de aceste măsuri.
Scriu acest articol atât în calitate de avocat, cât și în calitate de persoană afectată direct de procedura demolării garajelor din municipiul Suceava, inclusiv familia mea confruntându-se cu situația demolării unui garaj fără o înștiințare efectivă și prealabilă care să permită formularea în timp util a tuturor demersurilor administrative și judiciare necesare.
În practică, există trei situații juridice principale. Prima categorie este reprezentată de persoanele care utilizează terenul în baza unor contracte de folosință ori de închiriere sau care au avut raporturi juridice tolerate de autoritatea locală pe perioade foarte lungi de timp. A doua categorie este reprezentată de persoanele care au contracte de concesiune asupra terenurilor pe care sunt edificate garajele. A treia categorie, și cea mai puternică din punct de vedere juridic, este reprezentată de persoanele care sunt proprietarii terenului pe care este edificat garajul.
Fiecare dintre aceste situații presupune strategii juridice și mijloace de protecție diferite.
Ce trebuie făcut imediat
Primul demers important este solicitarea urgentă a tuturor documentelor administrative care au stat la baza măsurilor dispuse de autoritatea locală. În practică, trebuie solicitate dispoziția de demolare, hotărârile Consiliului Local, referatele tehnice, notificările, documentele care justifică pretinsul interes public și orice acte administrative prin care s-a dispus încetarea unor raporturi contractuale.
Foarte important este faptul că, în numeroase situații, persoanele afectate află despre demolare într-un termen foarte scurt sau chiar după executarea efectivă a măsurii. În anumite cazuri, notificările nu ajung efectiv la persoanele vizate, iar demolarea este executată într-un interval foarte scurt de timp.
Din acest motiv, reacția rapidă are o importanță esențială.
Procedura prealabilă și suspendarea demolării
Unul dintre cele mai importante demersuri este formularea procedurii prealabile prevăzute de Legea nr. 554/2004.
Prin această procedură se poate solicita revocarea dispoziției de demolare, revocarea hotărârilor de Consiliu Local prin care se dispun măsuri cu privire la garajele vizate, suspendarea măsurilor administrative dispuse, clarificarea situației juridice a terenului și construcției, precum și comunicarea tuturor documentelor administrative care justifică interesul public invocat de autoritatea locală.
În cazul concesionarilor, procedura prealabilă are o importanță deosebită, deoarece poate fi utilizată inclusiv pentru solicitarea revocării hotărârilor de Consiliu Local prin care se dispune încetarea contractelor de concesiune sau afectarea raporturilor contractuale existente.
În cazul persoanelor care utilizează terenul fără un contract actual valabil, este recomandabilă formularea unei cereri de prelungire a dreptului de folosință ori a unei solicitări privind continuarea raporturilor juridice asupra terenului. Chiar dacă autoritatea locală nu răspunde imediat, existența unei asemenea cereri poate avea relevanță juridică ulterior în instanță, deoarece demonstrează buna-credință a persoanei și intenția acesteia de a regulariza situația juridică a terenului.
Ulterior formulării procedurii prealabile, în funcție de situația concretă, pot fi promovate cereri de suspendare a executării dispoziției de demolare, ordonanțe președințiale pentru oprirea urgentă a demolării, acțiuni în anularea actelor administrative și acțiuni pentru acordarea despăgubirilor materiale și morale.
Trebuie însă avut în vedere faptul că practica instanțelor din Suceava în materia ordonanțelor președințiale privind sistarea demolărilor a fost, în numeroase situații, în sensul respingerii acestor cereri. Din acest motiv, în multe cazuri demolarea ajunge să fie executată înainte de soluționarea definitivă a litigiilor, iar persoanele afectate ajung să urmărească în principal anularea actelor administrative și obținerea unor despăgubiri corespunzătoare prejudiciului suferit.
Problema construcțiilor considerate „provizorii"
Un aspect extrem de important îl reprezintă modul în care autoritățile locale invocă dispozițiile art. 33 din Legea nr. 50/1991, apreciind că anumite garaje reprezintă construcții provizorii ce pot fi demolate direct, fără intervenția instanței.
Trebuie însă avut în vedere faptul că dispozițiile legale care permit demolarea anumitor construcții provizorii fără intervenția instanței au fost introduse prin modificările legislative intrate în vigoare în anul 2009.
Or, la acel moment, o mare parte dintre garajele existente în municipiul Suceava erau deja edificate, autorizate sau introduse în legalitate, fiscalizate și recunoscute administrativ de către autoritatea locală.
Din această perspectivă, se ridică în mod legitim problema aplicării în timp a dispozițiilor legale și a principiului neretroactivității legii civile, precum și problema securității raporturilor juridice create și consolidate anterior modificărilor legislative din anul 2009.
În anumite situații, persoanele afectate contestă suficiența documentației administrative care justifică interesul public invocat și modul în care autoritatea locală a ales să aplice procedurile administrative în raport cu construcții existente de foarte mulți ani și recunoscute anterior inclusiv din punct de vedere fiscal și administrativ.
Situația concesionarilor și a proprietarilor de teren
În cazul persoanelor care au contracte de concesiune, situația juridică este semnificativ mai puternică, întrucât contractele pot conține clauze privind încetarea contractului, obligația notificării prealabile, răscumpărarea pentru interes public și acordarea despăgubirilor.
În aceste situații, autoritatea locală nu poate ignora pur și simplu raporturile contractuale existente și obligațiile asumate prin contract.
În ceea ce privește proprietarii terenului, situația juridică este și mai puternică. Dacă administrația urmărește eliberarea terenului pentru amenajări publice sau reorganizare urbanistică, municipalitatea are obligația de a demara procedura exproprierii pentru cauză de utilitate publică și obligația acordării unei juste despăgubiri.
Dreptul de proprietate nu poate fi golit de conținut prin simple măsuri administrative de demolare.
Administrarea probelor și evaluarea prejudiciului
Foarte important este și modul în care sunt administrate probele. Este recomandabil ca persoanele afectate să realizeze fotografii detaliate privind starea garajului, structura construcției, materialele utilizate, eventualele investiții efectuate și bunurile existente în interior.
De asemenea, dacă există posibilitatea financiară, este recomandabilă apelarea la un expert judiciar evaluator pentru întocmirea unei expertize extrajudiciare privind starea construcției, caracteristicile tehnice ale acesteia, valoarea de circulație, valoarea de reconstrucție și prejudiciul estimat ca urmare a demolării.
Fiecare situație juridică trebuie analizată individual, în funcție de documentele existente, raporturile juridice concrete dintre persoana afectată și autoritatea locală, existența autorizațiilor și actele administrative emise în fiecare caz.
În astfel de situații, reacția rapidă, formularea corectă a procedurilor administrative și administrarea probelor încă din primele zile pot avea o importanță decisivă pentru protejarea intereselor persoanelor afectate.